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跟親戚借地址辦營登,沒支付租金,還需要申報租金嗎??

by 狸小路
跟親戚借地址辦營登,沒支付租金,還需要申報租金嗎??

一、前言:

在執業的過程裡,我們經常會碰到一個實務上的問題:初期開設公司前因節省開銷,對於公司將來營運仍是未知數時,往往會先將公司登記在自已家,或者親戚朋友名下的不動產,節省租金費用。

因為親朋好友的情義相挺,在企業(公司)草創初期,常常以低於行情的租金收取甚至不收取租金。雖聽起來合情合理,也符合國人熱情款待的態度,但…看在國稅局眼裡,真的是合法的嗎??會不會因為好心,而多繳稅或補稅的副作用?

二、出租不動產供家人、親戚、公司辦理營登留心兩件事:

狸小路稅務悄悄話在此跟大家分享一下,假如你真的有房屋、土地、或是店面借給別人使用的話,要特別注意兩件事情:

第一件事:自已與借用人之間關係?

要先注意一下自已和借用人之間的關係是不是屬於「他人」?

簡單的說就是,由於水電開發票的大數據資料庫查稅系統開始建置之後,漸漸能掌握得到對於「無償租賃」查核,因此,被抓到借給他人,又沒有經過法院背書的話,就是補好補滿稅的概念,差別只是在「國稅局何時把補稅稅單發給你」而已。

好心把屋子借給親友做生意,明明就沒跟對方收錢,想不到這樣也要稅,近一年來各區國稅局都查獲相關案件,有人是借給大嫂、有人借給親弟弟,都算租賃所得追稅。

高雄有位黃小姐,她將自己的房屋免費借給大嫂開早餐店,結果卻接到高雄國稅局稅單,被多加了一筆「租賃所得」;台南也有位陳先生,想要無償出借房屋給弟弟開咖啡店,南區國稅局卻告訴他,這樣隔年申報綜合所得稅時,仍要申報一筆租賃收入,若未申報,國稅局還會主動幫他補上。

南區國稅局指出,依據《所得稅法》第14條規定,將財產借與他人使用,尤其是借給人家做生意,就要參照當地一般租金情況來計算租賃收入、繳納所得稅。

進一步可以從《所得稅法施行細則》第16條找到,所謂的「他人」指的是本人、配偶及直系親屬以外的每個人,因此不論是大嫂還是親弟弟,在稅法上都會被歸類於「他人」。

台北國稅局還有另外一個案例,某個公司股東在信義區有個房產,這位股東把房子無償提供給公司使用,給果也同樣遭到台北國稅局補稅,就算申請復查也被駁回。

台北國稅局指出,把房產借給公司的情況也一樣,因為公司屬於「法人」,雖然不是一般常見的「自然人」,但也屬於「他人」的一種,所以即便是股東把房子無償借給自己的公司營業,也要參照當地一般租金情況計算租賃收入,報繳個人綜合所得稅。

高雄國稅局表示,除了前面提到的幾種人之外,只要民眾把個人不動產無償借與他人營業使用,仍然必須計算租賃收入、依法辦理申報,若未申報或申報金額明顯低於當地一般租金,稽徵機關會調整為合理租金標準再計算租賃收入。

不過法規中還是允許一些無償出借的情況,高雄國稅局表示,如果房子是本人自己使用,或是借給配偶(老公、老婆),或是直系親屬(爸媽及兒女),且確實是無償提供、未收取租金,就可以不用申報租賃收入。

但是儘管不用申報租賃收入(沒有租賃所得稅),但仍是有其他的租稅以及未來移轉時,土地增值稅的問題,建議大家要審慎的評估。

第二件事:無償借用免設算租金條件:

就是有沒有取得法院的背書?簡單的講:就是不動產的出租,是出租人與借用人彼此之間簽的私人契約?或者僅有口頭約定的情況,對國稅局而言,不算證據只會被「拒絕接受」或「拒絕承認」。

那麼究竟什麼樣的證據,才算是國稅局可以接受的呢?我們來看看國稅局的要求:個人將自有房屋無償借給他人,且非供營業或執行業務者使用,須符合下列條件,才可免設算租金收入:

  • (1)無償借用契約 (需當事人以外之2人證明)。
  • (2)法院公證

三、總結:歸納一下:

以上文字說明,希望大家有初淺的認識,最後狸小路稅務悄悄話在這邊幫大家整合歸納製作成下面的表格,到底出租給哪些人或情形要申報租金?哪些可以不用?提供大家做個參考:

實際情況:以下均無收取租金 (無償借用)

亦即,沒有收取租金之「無償借用」,不一定免設算租金收入,須視下列情況而定。

房屋使用情況應/否設算租金收入理 由
借給公司登記使用須設算供營業使用
借給事務所使用須設算供執行業務使用
商店使用(獨資)免設算視同自用
商店使用(合夥)依出資比例或契約約定設算自己部份視同自用
借給配偶使用免設算視同自用
借給直系親屬使用免設算視同自用

對於租金申報還有疑問?或是想瞭解有關於公司設立營業地址的問題,歡迎和我們預約諮詢時間。或是對於開店創業有申請營登的需求,也可以直接委託我們辦理。

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最後更新日期: 2020-11-07

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